Rappel à l’ordre des banques par l’ACPR sur le libre choix de l’assurance emprunteur

Après une enquête de terrain auprès des acteurs du secteur bancaire et de l’assurance emprunteur, L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) a émis des recommandations destinées aux banques sur le libre choix du contrat d’assurance de prêt lors d’un emprunt immobilier. Une liste de bonnes pratiques a été diffusée et doit être mise en œuvre à partir du 1er janvier 2018, car il a été constaté que “l’information délivrée à la clientèle sur les conditions permettant de faire usage de ce droit était souvent insuffisante et certaines modalités de traitement des demandes d’assurance externe pouvaient ralentir les démarches des demandeurs voire limiter l’exercice de leur droit”.

Les recommandations portent sur 3 points :

  • L’information de la clientèle, en mettant à disposition “par un chemin d’accès simple et visible” la liste des critères CCSF exigés, les pièces à présenter dans un dossier de substitution et toute autre modalité pratique.
  • Les procédures et moyens entre acteurs du secteur, par la formation des conseillers et la mise en place de procédure de liens entre banques, assureurs et intermédiaires. Cela avait déjà été exprimé dans l’avis du CCSF du 13/01/2015.
  • Le traitement des demandes en respectant les exigences de l’ACPR.
    En effet, la banque devra étudier la demande de substitution “dès lors que les documents présentés comportent les informations nécessaires à son traitement et ce, même si leur présentation ou leur intitulé sont différents de ceux mentionnés dans les procédures de l’établissement”.
    Si la demande est incomplète, il faut “indiquer par écrit au demandeur, dans un délai de l’ordre de 2 à 3 jours ouvrés, les documents ou informations manquants afin de pouvoir considérer la demande comme recevable”.
    De plus, l’établissement ne devra pas “subordonner le dépôt et le traitement de la demande à un déplacement en agence”.
    Enfin, si l’assurance externe est refusée, cela devra être motivé par les défauts d’équivalence de garanties “en veillant à les dissocier clairement des autres informations éventuellement communiquées”.

Pour rappel, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) avait déjà rappelé ces obligations aux banques en avril 2017.

Lors d’un changement d’assurance emprunteur ou pour négocier une délégation à la souscription d’un crédit, il peut être utile de prendre les services d’un courtier qui a l’habitude des exigences des banques et des procédures à suivre.

Patrim, simulateur immobilier en ligne du gouvernement

Depuis le 2 mai 2017, le site impots.gouv.fr propose un simulateur en ligne accessible à tous permettant d’estimer un bien immobilier. Contrairement aux sites proposés par les réseaux d’agences qui ne disposent que de leur propre base de donnée, Patrim appuie ses estimations sur les données de l’administration fiscale liées à toutes les ventes de biens immobiliers à usage d’habitation. Les résultats proposés sont donc fiables et représentatifs du marché immobilier du secteur.

Pour y accéder, il faut se connecter sur l’espace Particulier du site impots.gouv.fr avec identifiant (numero fiscal) et mot de passe, comme pour une déclaration d’impôts. Ensuite, le simulateur se trouve dans Données publiques > Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien, puis il vous faudra renseigner les caractéristiques du bien comme l’adresse, le type de logement, etc.

Patrim fourni alors la liste détaillée de toutes les ventes immobilières répondant aux mêmes critères et localisés sur une carte.

 

Livret A : Maintien du taux à 0.75%

Tant pour Francois Villeroy de Galhau, gouverneur de la banque de France, que pour le gouvernement, le taux du livret A doit être maintenu à 0.75%.

Monsieur Villeroy de Galhau a conseillé au gouvernement de conserver le taux du livret A à 0.75% « dans une optique de stabilité ». Pour lui, le danger réside dans la volatilité de la rémunération de l’épargne, cette décision est donc prise également dans l’intérêt des ménages.

La nouvelle formule de calcul du taux, qui a connu sa première utilisation, s’appuie sur les marchés monétaires et sur l’inflation hors tabac. Cette nouvelle formue est lissée sur six mois, et non plus sur le mois qui précède la décision de changement de taux. L’inflation sur les 6 derniers mois était de 1.05% mais elle a ralenti sur la fin du semestre jusqu’à 0.7%. C’est probablement ce ralentissement, dû à une baisse des coûts de l’énergie, qui a poussé le maintient du taux du livret A.

Il reste cependant d’autres solutions vers lesquels peuvent se porter les particuliers pour augmenter la rémunération du Capital, notamment les investissements dans l’immobilier qui ont le vent en poupe grâce aux faibles coûts du crédit.

Rachat de crédit : il est encore temps

Malgré une remontée des taux immobilier depuis le mois de janvier 2017, ceux-ci restent historiquement bas et l’ensemble des prêts souscrits entre 2008 et 2015 peuvent potentiellement être rachetés.

Attention, aujourd’hui il faut patienter quelques mois avant de finaliser une opération de rachat de prêt car les acquisitions sont traitées en priorité chez les établissements prêteurs. « Beaucoup d’emprunteurs se sont lancés dans cette opération en fin d’année 2016 puis au printemps 2017, soit juste avant que les taux remontent. Cet afflux congestionné toute la chaîne de traitement des dossiers » constate Benjamin Bernard, gérant de la société AB Expansion.

Cet embouteillage entraîne donc des difficultés pour figer les taux de rachat, surtout dans un marché qui remonte.

Économiser sur les intérêts en diminuant la durée du prêt ou les intérêts :

Faire racheter son prêt immobilier permet de baisser les mensualités ou réduire la durée globale de son crédit. Pour faire baisser la facture, mieux vaut cumuler les trois conditions suivantes. D’abord, il faut constater un écart d’au moins 1% entre le taux du crédit en cours de remboursement et ceux proposés actuellement sur le marché. Cette première règle permet d’absorber largement tous les frais annexes au rachat de prêts (pénalités de remboursement anticipé et frais de dossier…).

Les dépenses annexes liées au rachat de prêt sont de 3 types :

  • Les indemnités de remboursement anticipé sont demandées par la banque d’origine, elles sont équivalente à 3% du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêt
  • La nouvelle garantie (hypothèque ou caution) lié à la nouvelle enveloppe
  • Les frais de nouveau dossier

La seconde condition consiste à disposer d’un prêt récent, qui n’a pas dépassé le premier tiers de sa durée de vie car c’est à ce moment là que l’emprunteur rembourse plus d’intérêt que de capital.

Enfin, la dernière condition est de disposer d’au moins 70 000 de capital à rembourser pour que le gain soit suffisant.

 

Pas de limites

Cette baisse de taux a été telle que ces dernières années, tous les emprunts souscrit entre 2008 et 2015 sont concernés par les rachats. Certains emprunteurs sont déjà à leur deuxième, troisième voire cinquième baisse de taux. Cette opération n’a pas de limite tant que le client est gagnant.

 

Vous pouvez consulter un courtier pour étudier les possibilités de rachat de votre prêt, il vous accompagnera pour trouver les meilleures conditions.